¿Dónde es más rentable invertir para ofrecer departamentos en renta: Benito Juárez o Iztapalapa?

Al momento de invertir en propiedades para renta dentro de la Ciudad de México, muchos compradores se enfrentan a un dilema común: elegir entre zonas de alta plusvalía pero precios elevados, o zonas populares con crecimiento sostenido y costos de entrada más bajos. En este contexto, comparar departamentos en renta Benito Juarez con departamentos en renta Iztapalapa puede ser clave para tomar una decisión acertada desde el punto de vista del arrendador.

Ambas alcaldías son relevantes dentro del panorama inmobiliario actual, pero tienen particularidades que las hacen aptas para distintos tipos de inversores. Mientras Benito Juárez ha consolidado su reputación como una zona de renta premium con buena movilidad, Iztapalapa representa un mercado amplio y con demanda constante en sectores de ingreso medio y bajo. A continuación, analizamos cinco aspectos fundamentales para evaluar cuál de estas demarcaciones ofrece una mejor rentabilidad a largo plazo.

Precio de entrada e inversión inicial: dos mundos distintos

Uno de los factores más determinantes para cualquier inversor inmobiliario es el monto necesario para adquirir una propiedad. En este aspecto, la diferencia entre ambas alcaldías es considerable. En Benito Juárez, los precios por metro cuadrado son de los más altos de la ciudad. Colonias como Del Valle, Nápoles, Narvarte o Xoco concentran una gran cantidad de desarrollos verticales con acabados modernos, amenidades premium y ubicaciones privilegiadas. Esto implica una inversión inicial significativa, que muchas veces solo está al alcance de inversionistas con mayor capital o acceso a créditos hipotecarios robustos.

En cambio, Iztapalapa se ha posicionado como una opción de entrada más asequible. Colonias como Santa María Aztahuacán, El Molino o Reforma Político ofrecen precios mucho más bajos, tanto en unidades usadas como en desarrollos nuevos de interés social o medio. Esto permite diversificar el portafolio adquiriendo más de una propiedad o bien, recuperar la inversión en menos tiempo mediante una estrategia de rentas múltiples.

Desde el punto de vista del inversionista primerizo o de quienes apuestan por una estrategia de ingresos recurrentes a corto plazo, Iztapalapa representa una entrada más accesible con menor riesgo financiero. Sin embargo, también implica mayor vigilancia en la selección del inquilino y atención constante al estado del inmueble para asegurar su rentabilidad.

Perfil del inquilino y rotación de ocupación

Conocer a quién se va a rentar es clave para definir si una inversión será estable y rentable en el tiempo. Benito Juárez atrae a un perfil de inquilino más profesionalizado: trabajadores de oficina, familias de nivel socioeconómico medio-alto, estudiantes de posgrado o extranjeros que buscan comodidad, conectividad y seguridad. Este tipo de arrendatario suele tener contratos a mediano y largo plazo, mantener el inmueble en buen estado y generar menos rotación, lo que reduce los costos de mantenimiento y promoción.

Por su parte, en Iztapalapa predomina una demanda más amplia, donde se incluyen familias jóvenes, trabajadores de oficios, estudiantes de nivel medio superior y personas que buscan rentas bajas o compartidas. Aunque la demanda es constante, también suele haber mayor movilidad y periodos más breves de ocupación. Esto puede traducirse en ingresos menos predecibles y mayor necesidad de gestión.

No obstante, también hay oportunidades en este escenario: la alta demanda permite colocar rápidamente los inmuebles si se está dispuesto a ajustar condiciones, aceptar garantías flexibles o adaptar el espacio a un formato compartido, como habitaciones o renta por cuartos.

Nivel de rentabilidad mensual y retorno anual

Una forma común de evaluar la conveniencia de una inversión es el porcentaje de retorno anual sobre el valor del inmueble. Aquí, Benito Juárez ofrece ingresos mensuales más altos, con rentas promedio que pueden superar los 18,000 pesos mensuales para departamentos de dos recámaras, dependiendo de la zona y características. Esto implica una mayor entrada de efectivo cada mes, pero también un costo de adquisición elevado, por lo que el retorno neto anual ronda entre el 4% y el 6% en promedio.

En Iztapalapa, aunque las rentas mensuales son mucho menores (entre 6,000 y 10,000 pesos en promedio), el costo de adquisición también es significativamente más bajo. Por lo tanto, el retorno porcentual puede igualar o incluso superar al de zonas premium si se mantiene una alta tasa de ocupación y se minimizan los costos de mantenimiento. En muchos casos, los inversionistas logran retornos entre el 6% y el 9% anual, especialmente si el inmueble se adquirió a buen precio o fue remodelado estratégicamente.

Otro punto a considerar es la posibilidad de ofrecer servicios adicionales, como mobiliario, internet incluido o rentas con servicios integrados, lo cual puede elevar el ticket promedio sin necesidad de modificar sustancialmente el inmueble.

Valorización y plusvalía a largo plazo

El crecimiento en el valor de la propiedad a lo largo del tiempo es un factor esencial si se piensa mantener el inmueble como activo patrimonial. Benito Juárez, al ser una zona consolidada y de alta demanda, ha mostrado una plusvalía sostenida en los últimos años. La llegada de nuevos desarrollos, la mejora continua en infraestructura urbana y la cercanía con importantes corredores laborales (Insurgentes, Avenida Universidad, Eje 6) han fortalecido su reputación como una de las mejores zonas para invertir.

En este sentido, los inmuebles no solo se valorizan de forma constante, sino que también conservan su liquidez. Vender una propiedad en Benito Juárez es, en general, más sencillo y rápido que en otras zonas de la ciudad, lo cual puede ser una ventaja en caso de requerir liquidez o realizar ajustes en el portafolio inmobiliario.

Iztapalapa, aunque con una plusvalía más modesta, ha comenzado a mostrar signos de revalorización sostenida gracias a proyectos de infraestructura, como el Cablebús, mejoras en el transporte público, programas de seguridad y reordenamiento del espacio urbano. Si bien su valor comercial crece a un ritmo menor, también existe margen para aumentar el precio de venta a mediano plazo, sobre todo en zonas que están siendo intervenidas por programas de revitalización.

Para el inversionista con visión de largo plazo y presupuesto moderado, esta puede ser una oportunidad interesante para capitalizarse con el paso del tiempo y vender en un futuro con ganancia relevante.

Riesgos, gestión y mantenimiento del inmueble

Toda inversión implica riesgos, y en el caso del arrendamiento inmobiliario, estos se manifiestan en la morosidad, los daños al inmueble, la rotación de inquilinos y los costos de mantenimiento. Benito Juárez ofrece en general un panorama más favorable en este sentido. Los desarrollos modernos requieren menos mantenimiento inmediato, los inquilinos suelen tener mayor capacidad de pago y los contratos de arrendamiento están mejor regulados y documentados.

Sin embargo, también hay retos: la alta competencia entre propiedades puede requerir inversiones constantes en mejoras para destacar en el mercado, y el costo de reparaciones o seguros en zonas de alto valor es mayor.

En Iztapalapa, el perfil de inquilinos puede ser más diverso, y esto implica estar preparado para escenarios más demandantes en términos de gestión. La presencia de arrendadores que rentan de manera informal también puede presionar los precios hacia abajo. No obstante, con una buena selección de inquilinos, un contrato bien estructurado y mantenimiento periódico, es posible mantener un flujo de ingresos constante y controlar los riesgos.